Trước mỗi cuộc mua bán nhà phố, câu hỏi khó nhất không phải là căn này giá bao nhiêu, mà là căn này thực sự đáng bao nhiêu. Người bán luôn có lý do để rao cao, môi giới có động lực chốt nhanh, còn người mua thì dễ bị cuốn theo cảm xúc khi ưng một căn nhà. Biết cách tự thẩm định giá trị giúp bạn bước vào bàn thương lượng với con số của riêng mình, thay vì bị dẫn dắt bởi con số của người khác. Đây không phải công việc của riêng thẩm định viên chuyên nghiệp; người mua bình thường hoàn toàn có thể tự làm ở mức đủ dùng.
Vì sao giá rao không phản ánh giá trị thật
Giá rao bán là điểm khởi đầu của người bán, thường được cộng thêm một khoản đệm để trừ hao khi thương lượng, đôi khi lên tới mười đến hai mươi phần trăm. Nó phản ánh kỳ vọng chứ không phản ánh giá trị. Hai căn nhà cạnh nhau, cùng diện tích, có thể được rao chênh nhau đáng kể chỉ vì một chủ đang cần tiền gấp còn chủ kia thì không vội.
Vì vậy, việc đầu tiên cần làm là gạt giá rao sang một bên và tự xây dựng một khung giá độc lập. Khi bạn có con số của riêng mình, mọi lời khẳng định kiểu giá này là rẻ rồi hay có người trả cao hơn sẽ không còn dễ lung lay bạn nữa. Con số của bạn trở thành mỏ neo, thay vì con số mà bên bán muốn bạn tin.
So sánh với các giao dịch tương đồng
Phương pháp thực tế nhất với nhà phố là so sánh trực tiếp. Hãy thu thập thông tin các căn nhà có đặc điểm tương tự trong cùng khu vực đã được rao bán hoặc giao dịch gần đây: cùng tuyến đường hoặc khu lân cận, diện tích và chiều ngang mặt tiền gần bằng nhau, số tầng và tình trạng nhà tương đương.
Điều quan trọng là quy các giao dịch về cùng một mặt bằng để so sánh, thường là đơn giá mỗi mét vuông đất. Tuy nhiên phải điều chỉnh cho những khác biệt: một căn mặt tiền đường tám mét sẽ có đơn giá cao hơn hẳn căn trong hẻm xe hơi, dù cùng phường. Càng thu thập được nhiều điểm dữ liệu, khung giá bạn dựng ra càng đáng tin.
- Ưu tiên các giao dịch đã chốt thật, vì giá rao thường cao hơn giá bán cuối cùng.
- Chú ý thời điểm giao dịch, vì thị trường có thể đã thay đổi sau sáu tháng đến một năm.
- Cẩn trọng với những căn có yếu tố đặc biệt như dính quy hoạch hay tranh chấp, vì giá thấp bất thường luôn có lý do riêng.
Tách bạch giá trị đất và giá trị công trình
Với nhà phố, phần lớn giá trị nằm ở đất, còn căn nhà xây trên đó là phần hao mòn theo thời gian. Hiểu điều này giúp bạn không trả giá cao cho một ngôi nhà cũ chỉ vì nó vừa được sơn sửa lại đẹp mắt. Một cách tiếp cận là ước lượng giá trị đất theo đơn giá thị trường khu vực, sau đó cộng thêm giá trị còn lại của công trình dựa trên chi phí xây dựng và mức độ khấu hao.
Chẳng hạn, một căn nhà xây kiên cố mười lăm năm tuổi thường chỉ còn giữ được một phần giá trị xây dựng ban đầu, phần còn lại đã hao mòn. Nếu người bán định giá căn nhà như thể nó vừa mới xây, đó là điểm bạn có cơ sở để thương lượng. Ngược lại, một căn nhà nát trên mảnh đất đẹp đôi khi lại nên được nhìn như đất trống, vì người mua sẽ phải tốn thêm chi phí phá dỡ.
Những yếu tố làm giá lệch lên hoặc xuống
Ngoài diện tích và vị trí, nhiều đặc điểm khác tác động mạnh đến giá trị mà người mua cần lượng hóa. Hình dạng thửa đất là một ví dụ: đất nở hậu thường được ưa chuộng hơn đất tóp hậu, đất vuông vắn dễ khai thác hơn đất méo. Hướng nhà, chiều rộng mặt tiền, độ rộng của con đường phía trước và khả năng ô tô vào tận cửa đều tạo ra chênh lệch có thể nhìn thấy trên thị trường.
Bên cạnh đó là những yếu tố dễ bị bỏ qua nhưng ảnh hưởng lớn về lâu dài:
- Tình trạng ngập nước của tuyến đường vào mùa mưa.
- Nhà có chung tường, chung móng hay lối đi chung với hàng xóm không.
- Mức độ ồn ào, gần chợ, gần nguồn ô nhiễm hay cạnh công trình tín ngưỡng.
- Lộ giới quy hoạch có cắt vào phần đất đang sử dụng hay không.
Soi ngược giá trị qua dòng tiền cho thuê
Một cách kiểm tra chéo hữu ích là nhìn vào khả năng cho thuê. Nếu một căn nhà phố có thể cho thuê được một khoản nhất định mỗi tháng, bạn có thể so sánh tỷ suất giữa tiền thuê hằng năm và giá bán. Khi tỷ suất này thấp bất thường so với mặt bằng khu vực, nhiều khả năng giá bán đang bị đẩy cao hơn giá trị khai thác thực tế.
Phép tính này không thay thế phương pháp so sánh, nhưng nó cho bạn một góc nhìn thứ hai. Đặc biệt với nhà phố ở khu vực có nhu cầu thuê tốt, dòng tiền cho thuê là thước đo khá trung thực cho giá trị thực của tài sản, bởi thị trường thuê phản ứng nhanh và ít bị thổi phồng hơn thị trường mua bán.
Biến con số thành lập luận thương lượng
Khi đã có khung giá của riêng mình, bạn không chỉ biết mình nên trả bao nhiêu mà còn biết vì sao. Đó là sức mạnh lớn nhất trên bàn thương lượng. Thay vì mặc cả theo cảm tính, bạn có thể chỉ ra rằng căn nhà tương đương ở đầu đường vừa giao dịch với đơn giá thấp hơn, hoặc phần công trình đã cũ và cần cải tạo đáng kể.
Hãy chuẩn bị sẵn ba con số cho riêng mình: mức giá mong muốn, mức giá hợp lý bạn sẵn sàng chấp nhận, và mức giá tối đa mà vượt qua đó bạn sẽ rút lui. Ranh giới cuối cùng này đặc biệt quan trọng, bởi kỷ luật từ chối một thương vụ vượt giá trị đôi khi còn quý hơn cả kỹ năng mặc cả. Tự thẩm định giá không đảm bảo bạn luôn mua được đúng ý, nhưng nó đảm bảo bạn hiếm khi trả một cái giá mà sau này phải hối tiếc.
