Không biết định giá là lý do khiến người mua trả hớ và người bán bán rẻ. Môi giới nói giá này, hàng xóm nói giá kia, còn bạn thì không có cơ sở để phán đoán. Bài này hướng dẫn bạn tự định giá một căn nhà hay lô đất bằng phương pháp so sánh, cách thu thập dữ liệu giá thật và cách điều chỉnh cho đúng, để bước vào bàn thương lượng với con số có căn cứ.
Vì sao tự định giá lại quan trọng
Bất động sản không có giá niêm yết. Hai lô đất cạnh nhau có thể chênh nhau đáng kể vì hướng, mặt tiền, hay pháp lý. Nếu bạn chỉ dựa vào giá người bán đưa ra, bạn đang để đối phương định khung cuộc chơi. Tự định giá cho bạn một con số nền để biết khi nào nên trả, khi nào nên bỏ.
Phương pháp so sánh: nền tảng thực tế nhất
Đây là cách những người hành nghề dùng nhiều nhất cho nhà đất dân dụng. Ý tưởng đơn giản: tìm những bất động sản tương tự vừa giao dịch trong khu vực, lấy giá của chúng làm mốc, rồi điều chỉnh theo khác biệt giữa chúng và tài sản bạn quan tâm. Chìa khóa nằm ở hai chữ tương tự và giá thật.
Bốn bước định giá theo so sánh
Bước 1: Thu thập giá giao dịch thật
Giá rao bán trên mạng thường cao hơn giá chốt. Hãy tìm giá đã giao dịch: hỏi người dân sống lâu năm trong khu, hỏi nhiều môi giới khác nhau về giao dịch gần đây, để ý các lô vừa sang tên. Càng nhiều điểm dữ liệu, con số của bạn càng đáng tin.
Bước 2: Chọn tài sản so sánh gần nhất
Ưu tiên các bất động sản cùng khu, cùng loại, giao dịch trong khoảng thời gian gần. Một căn nhà phố so với căn nhà phố; đất thổ cư so với đất thổ cư. Đừng lấy đất nông nghiệp để định giá đất ở.
Bước 3: Điều chỉnh theo khác biệt
Tài sản của bạn hơn hay kém tài sản so sánh ở điểm nào thì cộng trừ tương ứng. Các yếu tố ảnh hưởng mạnh gồm: mặt tiền đường rộng hay hẻm, diện tích và hình dáng lô đất, pháp lý đầy đủ hay chưa, hướng, và tình trạng xây dựng.
Bước 4: Tính ra khoảng giá, không phải một con số
Kết quả nên là một khoảng, ví dụ mỗi mét vuông từ mức A đến mức B. Bất động sản không thể định giá chính xác đến từng đồng, một khoảng hợp lý mới phản ánh đúng thực tế thị trường.
Bảng yếu tố làm tăng hoặc giảm giá
| Yếu tố | Làm tăng giá | Làm giảm giá |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần tiện ích | Hẻm nhỏ, xe khó vào |
| Pháp lý | Sổ riêng, đất ở lâu dài | Chưa sổ, dính quy hoạch |
| Hình dáng lô | Vuông vắn, nở hậu | Méo, thóp hậu, dính cống |
| Diện tích | Phù hợp nhu cầu phổ biến | Quá lớn hoặc quá nhỏ khó bán |
Ví dụ thực tế
Bạn xem một lô đất trong hẻm, người bán ra giá cao. Bạn tìm được hai lô cùng hẻm vừa bán, quy ra giá mỗi mét vuông ở mức tương đương. Lô bạn xem có ưu điểm gần đầu hẻm nhưng nhược điểm là hình méo. Cộng điểm cộng, trừ điểm trừ, bạn ra một khoảng giá thấp hơn giá chào khá nhiều. Con số này giúp bạn thương lượng có cơ sở, thay vì mặc cả cảm tính.
Lỗi thường gặp và cách sửa
- Lấy giá rao làm giá thật. Cách sửa: chỉ tin giá đã giao dịch, không phải giá đăng tin.
- So sánh với tài sản khác loại. Cách sửa: chọn đúng cùng loại, cùng khu, cùng thời điểm.
- Bỏ qua yếu tố pháp lý khi so giá. Cách sửa: quy đổi rủi ro pháp lý thành mức giảm giá cụ thể.
- Tin vào một con số duy nhất. Cách sửa: luôn nghĩ theo khoảng giá.
- Định giá theo kỳ vọng tương lai. Cách sửa: định giá theo hiện trạng, tiềm năng là phần thưởng, không phải căn cứ trả giá hôm nay.
Checklist trước khi chốt giá
- Thu thập ít nhất ba giao dịch thật gần khu vực.
- Xác định tài sản của mình hơn hoặc kém từng lô so sánh ở điểm nào.
- Quy khác biệt pháp lý và hình dáng thành mức tiền cụ thể.
- Ra một khoảng giá, không phải một con số cứng.
- Đối chiếu với khả năng tài chính và mục tiêu sử dụng.
Kết luận
Định giá không cần công cụ phức tạp, cái cần là dữ liệu giao dịch thật và sự trung thực khi điều chỉnh. Bước tiếp theo: trước buổi xem nhà kế tiếp, dành một buổi đi hỏi giá giao dịch thực trong khu, bạn sẽ thấy khác biệt ngay khi ngồi vào bàn thương lượng.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thuê thẩm định giá chuyên nghiệp không?
Với giao dịch lớn hoặc khi cần con số để vay ngân hàng, thẩm định chuyên nghiệp rất hữu ích. Với giao dịch thông thường, bạn vẫn nên tự định giá trước để không bị động, rồi dùng thẩm định như kiểm chứng.
Giá ngân hàng định có phải giá thị trường không?
Không hẳn. Ngân hàng thường định giá thận trọng để bảo đảm khoản vay, nên con số này thường thấp hơn giá thị trường. Đừng nhầm hai loại giá này.
Bảng giá đất nhà nước dùng để làm gì?
Bảng giá đất do nhà nước ban hành chủ yếu dùng tính thuế, phí, lệ phí, thường thấp hơn giá giao dịch thực tế. Không nên dùng nó làm căn cứ mua bán.
Làm sao biết giá người dân nói là đúng?
Hãy hỏi nhiều nguồn độc lập và tìm điểm chung. Nếu nhiều người không liên quan cùng đưa ra khoảng giá gần nhau, độ tin cậy cao hơn hẳn một lời nói đơn lẻ.
Nguồn tham khảo
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành là căn cứ tính thuế phí chính thức; với định giá phục vụ vay vốn, các tổ chức thẩm định giá được cấp phép là nguồn tham chiếu đáng tin.
